Почему так дорого? Съемное жилье понадобилось тем, кто больше не может взять подорожавшую ипотеку.
В декабре этого года за аренду однокомнатной квартиры среднего класса площадью около 37 кв. м в районах, близких к МКАД, на окраине Москвы, надо будет заплатить 52 тыс. рублей в месяц. Это результат проведенного «Важными историями» опроса экспертов в сфере недвижимости – руководителей риэлторских компаний и аналитиков (они давали свой прогноз, а мы взяли среднее арифметическое). До конца года большинство из них ждет небольшого падения цен, но есть и те, кто не видит для этого оснований.
Если сейчас искать такую однушку площадью 35–38 кв. м на «Циане» и «Авито», то разброс цен в пяти районах Москвы у МКАД – от 42 до 78 тыс. рублей. Стоимость зависит в первую очередь от качества ремонта и удаленности от метро. Районы дальше за МКАД не сильно дешевле. В Некрасовке можно найти студию за 33 тыс. рублей в месяц, в Южном Бутово – однушку за 40 тыс., это минимальные цены, говорят в «Яндекс Недвижимости».
Аренда жилья в Москве и других городах России сильно дорожала с июня по сентябрь, сейчас цены стабилизировались. Рассказываем, почему произошел такой рост и что будет с ценами дальше.
Как подорожала аренда
«Реально хорошие однушки легко уходят за 80 тыс. рублей сейчас. <…> Я помню, что в 2022 году такие квартиры стоили около 45 тыс. рублей, некоторые до 50 тыс. дотягивали еле-еле», – рассказывал еще в августе риэлтор Александр Харыбин.
Ставки растут – подтверждает риэлтор, работающий на московском рынке около 15 лет. По его словам, только с весны цены на аренду выросли примерно на 30%: если полгода назад однокомнатная квартира экономкласса сдавалась за 35 тыс. рублей, то теперь на нее можно легко найти арендатора за 50 тыс.
Аренда резко подорожала в июне – сентябре, в этот период стоимость найма однокомнатных квартир в Москве выросла на 27%, двухкомнатных – на 32%, отмечают в «Циан.аналитике». Restate с мая по октябрь зафиксировала рост цен на однушки на 32%.
В целом по России ситуация похожая. С мая по август однокомнатные квартиры подорожали на 13,1%, двухкомнатные – на 14,2%. В сентябре цены выросли еще на 3–7%. В октябре аналитики начали сообщать о замедлении роста арендных ставок или даже о небольшом падении цен.
Почему аренда подорожала
Главная причина роста арендных ставок – отмена государственной программы льготной ипотеки в новостройках, запущенной весной 2020 года во время пандемии ковида. Для тех, кто хотел купить жилье, оно стало недоступно, и людям приходится снимать квартиры.
Вот как все происходило.
После появления льготной ипотеки цены на жилье в новостройках начали сильно расти. Из данных Росстата следует, что с начала 2020-го по июнь 2024 года новые квартиры подорожали на 96%. Среди тех, кто пользовался льготными программами, росла доля обеспеченных заемщиков, к 2024 году она достигла 85,4%. Для них рост цен компенсировался низкой процентной ставкой. «Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», – подытожил в июне главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.
Условия льготной ипотеки постепенно ужесточались, но еще в первой половине 2024 года взять ипотеку можно было под 8%. С 1 июля программу отменили, и ставки резко выросли: на 6 октября средневзвешенная ставка по 20 крупнейшим ипотечным банкам превысила 22%. Такой высокий процент объясняется величиной ключевой ставки, то есть ставки, под которую Центробанк дает деньги банкам. В сентябре ЦБ поднял ключевую ставку до 19%, а 25 октября – до 21%.
Когда льготная ипотека под 8% закончилась, потенциальные покупатели оказались в такой ситуации: дорогие квартиры и высокие ставки по ипотеке. По данным ипотечного калькулятора Сбербанка, если взять в ипотеку на 30 лет квартиру стоимостью 10 млн рублей в московской новостройке, то при минимальном первоначальном платеже в 1,5 млн ежемесячный платеж составит 175 тыс. рублей.
При таких платежах многие из тех, кто хотел купить жилье в ипотеку, вынуждены искать съемные квартиры. По подсчетам аналитиков ПСБ, в среднем в Москве за аренду однокомнатной квартиры ежемесячно надо платить в 2,5 раза меньше, чем за ипотеку – 74 против 180 тыс. По данным «Инком-Недвижимости», разрыв еще больше – 65 тыс. за аренду, 178 тыс. за ипотеку.
«[Когда] льготные ипотечные программы свернуты, большая часть населения предпочитает жить в съемном жилье», – говорит Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир». «Купить жилье люди не могут. Даже если имеют накопления, они кладут деньги на депозит, а сами остаются арендовать до лучших времен», – согласен основатель Гильдии риэлторов России Константин Апрелев. «Те потенциальные покупатели недвижимости, которые арендуют квартиры, сейчас отложили вопрос приобретения собственного жилья до лучших времен, пока ставки на вторичный рынок, на ипотеку станут доступны большинству. В связи с этим сильно растет арендная плата», – делает вывод эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Появление на рынке «несостоявшихся ипотечников» усугубилось сезонным фактором: в города приехали студенты и люди, ищущие работу, добавляет Алексей Попов из «Циан.аналитики».
Что будет с ценами дальше
Цены на аренду могут упасть, если для «несостоявшихся ипотечников» разница между ипотечным платежом и арендной платой станет не такой критичной, как сейчас (ипотека дороже в 2,5 раза и больше).
В последние годы соотношение между ипотечным и арендным платежами постоянно росло. В 2019 году, последнем до запуска программы льготной ипотеки, средний ежемесячный платеж по 20-летней ипотеке на двухкомнатную квартиру в России был в 1,28 раза выше арендной платы, считали в «Циан.аналитике». В 2022 году средний показатель для всех квартир составлял 1,55, в прошлом году – 1,8.
Покупка квартиры в ипотеку выгоднее аренды, если соотношение ипотечного платежа и аренды составляет не больше 2, объясняли в 2019 году в аналитическом центре «Дом.РФ». Попросивший об анонимности эксперт в области недвижимости называет привычным среднерыночным соотношением 1,75. Уменьшиться с нынешних 2,5 оно может, если снизится размер ипотечного платежа.
Ипотечный платеж при одинаковом первоначальном взносе зависит главным образом от двух вещей: процентной ставки и стоимости квартиры.
25 октября ЦБ поднял ключевую ставку до 21%, и предпосылок к тому, что в ближайшее время она снизится, нет. Центробанк использует повышение ставки для борьбы с инфляцией. На конец сентября в годовом выражении она составила 8,63%, цель – 4%. «Возвращение инфляции к 4% в 2025 году может потребовать дальнейшего ужесточения денежно-кредитных условий», – говорится в сообщении ЦБ от 15 октября.
О ценах в новостройках разные аналитики приводят разные данные, но заметного роста нет. По данным «Мира квартир», в третьем квартале в среднем по России жилье в новостройках подорожало на 2%. В «Яндекс Недвижимости» подсчитали, что в сентябре цены начали немного снижаться, в крупных городах они упали за месяц в среднем на 0,2%, в Москве – на 1,5%. По оценкам экспертов, в столице с июня квартиры в новостройках подешевели на 10–20%, в некоторых жилых комплексах – до 30%.
С учетом этих факторов, а также окончания высокого сезона цены на аренду до конца года не вырастут, а возможно, и начнут постепенно снижаться. В Москве спрос на аренду уже начал падать, рассказал «Важным историям» руководитель департамента крупного агентства недвижимости: «К тому же есть вероятность выхода на рынок квартир, собственники которых не готовы продавать их по снижающимся ценам. Рост предложения при падении спроса приведет к тому, что собственники будут вынуждены снижать цены, чтобы привлечь арендатора и/или уменьшать период простоя. А потому я не прогнозирую дальнейший рост ставок, скорее жду обратного».
«В случае с арендой однокомнатных квартир мы определенно не ждем заметного снижения ставок. Столичные однушки остаются самым востребованным форматом арендного жилья и удерживают свои позиции, даже когда аренда в целом показывает тенденцию к снижению ставок. Кроме того, аренда не будет радикально дешеветь, пока ипотека остается недоступной, а инфляция растет. Без доступной ипотеки (или любых других доступных способов покупки жилья) ждать возвращения низких арендных ставок точно не стоит», – говорит руководитель еще одного агентства недвижимости.
Незначительное коррекционное снижение ставок еще не говорит о том, что аренда может подешеветь в ближайшее время – скорее, речь о том, что ситуация стабилизировалась, а спрос и предложение пришли к равновесию, отмечают в Restate.
«Сейчас рынок аренды уперся в возможность жильцов платить, – говорит Максим Свиридов из Московской гильдии риэлторов. – Арендаторы оказываются в ситуации, когда просто не могут позволить себе снять приличное жилье».
Источник: «Важные истории».
